浙商證券-2022年房地產行業企業中報總結：房企求存求穩，格局分化顯著-220909

　　銷售下滑，馬太效應顯現。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】23家樣本房企總銷售金額2.03萬億元，同比-38.19%；銷售均價16146元/平米，較2021年底+486元/平米。http://www.hibor.com.cn（慧博投研資訊）2022年1-6月，央國企銷售額同比降幅最小，同比-30.59%，民企降幅最大，同比-44.06%，混合所有制企業-43.32%。整體市場銷售速度下降，均價略有上漲。

　　審慎投資，去庫存成為主要任務。17家樣本房企2022H1拿地面積3673萬平米，同比-74.9%，拿地金額4249億元，2022H1拿地強度僅為26.3%。拿地強度分化明顯，14家房企拿地強度低于2021年拿地強度，3家樣本企業拿地強度增加，其中濱江集團、建發股份、綠城中國拿地強度分別為68%、67%、29%。

　　中報營收和利潤承壓，頭部房企有韌性。23家樣本企業2022H1總營業收入1.76萬億元，同比減少-1.9%。2022H1樣本企業毛利潤2751億元，平均毛利率為15.58%。樣本房企降檔效果不顯著，部分房企評級不增反降。分房企類型來看，央國企凈利率領跑，民營房企現金占資產總額比重下降明顯。綠城中國、龍湖集團、招商蛇口位列樣本房企營業收入增速前三名，濱江集團、新城控股、美的置業凈利率得到改善。

　　控制融資規模，管理精細化增強。23家樣本房企2022H1有息負債為3.08萬億元，同比-0.13%，有息負債規模增速放緩。2022H1樣本房企平均銷售費率及管理費率分別為2.18%和2.34%，較2021年分別下降-0.17%和-0.03%。節省開支成為2022H1房企主基調，精細化管理帶來費率改善，央國企在費用控制方面具備優勢。

　　筑底市場下，暗流涌動的格局變化。1）華潤置地、濱江集團、保利發展憑借較強的拿地力度，新增貨值的市占率顯著大于銷售市占率，銷售市占率提升潛力在樣本房企中排名前三；2）保利發展、中國海外發展、華潤置地、招商蛇口4家頭部央國企營收同比增速達+9.1%，超過樣本房企平均值11%，且毛利率與凈利率雙雙跑贏23家樣本房企均值，頭部央國企在市場下行周期中彰顯韌性；3）房企多元業務齊發力，貢獻持續穩定的現金流。2022H1萬科A多元化業務營收占比10.9%，較2021年+2.8%；2022H1新城控股多元化業務營收占比22.9%，較2021年+11.8%；4）綠城中國中期業績逆勢高增，發展全面向好。公司2022H1實現營收647.3億元，同比+79.1%，實現凈利潤48.6億元，同比+24.3%，股東應占核心凈利潤37.3億元，同比+36.7%；5）天健集團、濱江集團、越秀地產是典型的“小而美”區域聚焦性房企，2022H1三家房企的毛利率和凈利率均跑贏23家樣本房企平均值；6）華發地產作為典型的“中而美”公司，成長性強、盈利能力具備改善空間。公司2022H1營收同比增長+20%，業績表現良好，獲取土儲方式靈活且多樣，全國范圍內品牌影響力不斷加強。

　　估值情況與投資建議：1）綜合能力強的頭部央國企及混合所有制房企，品牌利好、融資能力強、能夠承接更多購房需求，重點推薦：A-保利發展、萬科A；H–中國海外發展、綠城中國；2）深耕優質區域的小而美公司短期銷售彈性較強，規模增長潛力大，布局核心一二線城市，需求率先反彈的房企，重點推薦：A–天健集團（深耕深圳）、濱江集團（深耕杭州）、華發股份（深耕珠海）；H–越秀地產（深耕廣州）。

　　風險提示：政策放松速度不及預期；疫情反復影響居民收入與需求修復。